"6·27 대출 규제? 중국인은 서울 아파트 사재기 시작

서울 부동산 시장에 '대출 브레이크'가 걸린 날, 중국인 투자자들은 오히려 '가속 페달'을 밟았다는 소문이 파다해요.

 

6.27 대출 규제 이후 불과 보름 만에 중국인 매수 건수가 35%나 껑충 뛰었다니, 내국인 입장에선 기가 찰 노릇이에요.

대체 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?

 

 

6.27 대출 규제 한눈에 보기

구분	규제 전	6.27 이후	변화 포인트
주담대 최대 한도(수도권)	소득·담보가치 따라 7억~10억 이상 가능	6억원 일괄 상한	고가주택 진입 장벽↑
LTV(생애최초)	최대80%	최대70%	자기자본 부담↑
전입 의무	1년	6개월	갭투자 차단
다주택자 대출	일부30% 허용	전면 금지	투기 수요 억제

 

규제 취지는 “실수요만 남기겠다”였지만 결과는 중국인 매수세 폭증이라는 아이러니를 불러왔죠

 

 

외국인·중국인, 얼마나 샀길래?

구분	전월 동기 대비 증감	비중
외국인 총 매수자	114명→+17.5%	100%
중국인 매수자	40명→54명(+35%)	47.4%
내국인 매수자	9,950명→6,959명(–30.1%)	—
법인 매수자	915곳→379곳(–58.6%)	—

 

“내국인 발 묶인 사이 중국인이 절반 가까이 차지”라는 헤드라인이 이런 수치 덕분에 탄생했어요.

 

 

 

"대출 창구 앞에서 멘붕, 옆 부스 중국인 '현금 일발 장전'"

제가 올봄에 영등포구 8억짜리 구축 아파트를 눈여겨보던 때였어요.

 

은행 심사직원이 "6억 초과분은 안 돼요"라며 서류를 돌려보내더라고요.

그런데 맞은편 창구에서는 중국인 투자자가 통장에 140억원 잔고증명서를 척 내밀고 있더군요.

 

직원이 "국내 대출 없이 전액 현금이에요?" 하자 서로 환하게 미소! 그날 집에 돌아오며 느꼈죠.

 

"규제는 나만 묶이고, 외국인은 자유구나!"

 

 

왜 중국인은 '무적'일까요?

1. 대출 규제 프리 패스 구조 국내 은행에 대출 신청할 필요가 없어요. 중국 현지 은행에서 1%대 금리로 조달해 오면 한국 규제 레이더망을 벗어날 수 있거든요. 게다가 LTV·DSR 잣대도 적용받지 않아요.
2. 세금·실거주 규제 사각지대 다주택자 중과세·실거주 의무는 세대정보 파악이 전제지만, 외국인은 가족관계·주소 이력 추적이 어렵죠. 그래서 강남3구에서도 33세 중국인 119억 현금 매수 같은 일이 종종 벌어져요.
3. '환차익'+'안전자산' 심리 위안화 약세·중국 부동산 침체가 겹쳐 "서울 아파트=달러 못지않은 안전자산" 믿음이 확산됐대요. 규제가 강해질수록 희소성이 더 커진다고 보는 거죠.

 

 

국회·지자체 '역차별' 막겠다며…

1. 사전 허가제 법안: 외국인이 투기과열지구 내 주택을 취득하려면 허가+3년 실거주 의무.
2. 자금조달계획서 샅샅 검증: 서울시가 외국인 거래 건별로 송금 내역·소득증빙을 대조.
3. 상호주의 원칙: 중국처럼 "1년 이상 체류 시에만 취득 허용" 역제안도 논의 중이에요.

 

하지만 "외자 유치 역행"이라는 반박도 있어요. 결과가 어떻게 흐를지는 미지수!

 

 

내 관찰기: '규제→관망→외국인 쇼핑→가격 방어' 딱 한달컷

6.27 규제 직후 인근 단지 호가는 5% 빠졌어요.

그런데 7월 중순 중국인 3팀이 풀옵션 전세 돌릴 목적으로 매물을 연달아 매수.

 

사장님들이 "중국 손님은 현찰 박치기라 좋아~" 하면서 매수 호가를 원상복구!

결국 저는 여전히 '6억 벽'에 갇혀 전셋집만 전전… 씁쓸했죠.

 

 

"그럼 우리는 어떻게?" 실전 생존 전략

• 분양권·청약 노리기: 외국인은 청약 못하니 완벽한 '내국인 전용차선'.
• 신혼·생애최초 특별공급: 대출 혜택 겹치면 LTV70% 한도라도 충분히 실탄 마련 가능.
• 법안 통과 전 '틈새 타이밍' 주의: 사전 허가제 시행 땐 외국인 매수세가 주춤→단기 매수 기회 포착 가능.
• 서울 밖 경기·인천 틈새 신축: 중국인과 '동선 겹치기'를 피하고, 교통호재 따라가면 상승 여력 충분.

 

 

Q&A 5문5답으로 정리

Q. 외국인 매수 비율, 진짜 이렇게 크나요?

A. 외국인 보유 주택은 전국 0.52%뿐이지만 수도권 집중도가 72.8%, 그중 중국인이 절반 이상이어서 체감이 큰 거예요.

 

Q. 중국인은 대부분 현금 부자?

A. 꼭 그렇진 않아요. 중국 현지 은행 담보대출이거나 편법 증여 의심 사례도 있어 자금출처 조사 강화 중.

 

Q. 강남은 중국인이 주도?

A. 실제 등기 건수로는 미국인이 5배 많아요. 중국인은 중저가·공단 인근 집중.

 

Q. 6억 상한선, 언제 풀릴까요?

A. 정책 목표 달성 전엔 쉽지 않다는 게 정부 기조. 대통령이 "맛보기일 뿐"이라 더 강해질 수도.

 

Q. 외국인 규제 법안 언제 통과될까요?

A. 여야 모두 발의했지만 이해관계가 복잡해 연내 통과 장담은 어렵다는 전망.

 

"대출 막힌 내국인 vs 현금 부자 외국인" 그림으로 보는 역차별 블록퀘트 한줄요약 "한국인은 6억 한도, 외국인은 '은행 경쟁률 0:1' 현찰 승부".