은행 가기 전, 꼭 알아야 할 대출 한도 핵심 용어 정리해요!

"내집 마련, 대출은 어떻게 정해지는지 궁금하셨죠?

부동산 시장과 정부 정책에 따라 달라지는 주택담보대출 한도, 큰 틀에서는 단 3가지 개념만 이해하면 반은 설명이 끝나요.

 

제가 직접 대출 상담을 받으며 깨달은 경험담을 곁들여, 차근차근 알려드릴게요!

 

 

 

담보가액: 대출 한도의 출발점

내 집을 담보로 잡힐 때, 담보가액이란 '은행이 인정해 주는 집값'을 의미해요.

 

• 아파트는 KB시세(KB국민은행이 산출한 평균 매매가)를 주로 담보가액으로 인정해 줘요. 실제 거래 가격을 반영해, 하위·상위 평균가격의 평균을 냈대요.
• 단독주택·빌라 등 아파트 외 주택은 공식 고시가 없어서, 은행이 공인중개소 시세를 참고하거나 감정평가사를 통해 가치를 산정해요.

실제로 제가 대출 상담 받을 때, 아파트 전월세 가격과 실거래가 차이로 담보가액이 다르게 나와 깜짝 놀란 적이 있어요. 이때 은행 창구 직원분이 "KB시세가 기준이에요"라고 딱 짚어 주더라고요.

 

 

 

KB시세 vs. 실거래가: 왜 헷갈릴까?

• KB시세: 금융권 대출 심사용 공신력 있는 가격이에요. 거래소·중개소 데이터와 실거래가를 종합해 평균가를 내서 갑작스런 시세 변동에 덜 민감해요.
• 실거래가: 국토교통부가 공개하는 실제 계약 가격이에요. 신고가 이뤄진 뒤 최대 30일 내에 반영돼요.
• 단계별 활용
  • 매매 협상 땐 → 실거래
  • 대출 한도 산정 땐 → KB시세

주변 친구는 실거래가가 높아진 줄 알고 대출 한도를 기대했다가, KB시세 기준이라 한도가 낮아져 당황했어요. 매물 검색 땐 항상 두 지표를 비교해 보세요!

 

 

 

LTV(담보인정비율): 얼마나 빌릴 수 있나?

LTV(Loan To Value ratio)는 '은행이 인정한 담보가액 중 몇 %까지 돈을 빌려주는지' 비율을 말해요.

• 예) 담보가액 5억 원, LTV 50% → 최대 2.5억 원 대출 가능해요
• 규제지역·무주택자 우대, 생애최초 주택구입자 우대 등 정책에 따라 LTV가 40%→50%→70% 등으로 달라져요.

 

 

LTV가 바뀌는 이유

• 부동산 과열 시기: LTV를 낮춰(예: 40%) 대출 물량을 줄여요.
• 시장 침체 시기: LTV를 높여(예: 70%) 대출을 풀어 거래를 활성화해요.

 

제가 대출 상담받은 날, 같은 아파트임에도 '생애최초 구입자' 우대로 LTV가 +10%p 더 적용돼, 대출 한도가 1,000만 원가량 늘었어요. 알고 보니 정책 혜택 하나가 큰 차이를 만든답니다!

 

 

 

 

(보너스) DTI·DSR: 빚 상환 능력도 봐요

주택담보대출 한도는 LTV만 보는 게 아니에요. DTI(Debt To Income)와 DSR(Debt Service Ratio)도 동시에 고려해요.

• DTI: 연간 대출 원·리금 상환액이 연 소득의 몇 %인가
• DSR: 모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계가 연 소득의 몇 %인가

이 둘이 일정 기준을 넘으면, LTV가 높아도 대출 한도가 깎이거나 대출 심사 자체가 거절될 수 있어요.

 

결혼 후 소득이 늘었어도, 이전 학자금 대출을 DSR 계산에 포함해 한도가 깎인 적이 있어요. 꼭 본인의 전체 부채 현황을 점검해 보세요!

 

 

 

한도 계산 예시

무주택자, 규제지역, KB시세 6억 원, LTV 50% 적용 시

• 담보가액 6억 원 × LTV 50% = 3억 원 → 최대 대출 한도

내 자격과 집값, 적용 LTV만 알면 내 대출 최대 한도는 30초 만에 계산 가능하답니다!

 

 

 

마무리하며: 대출 전 이 3가지만 기억하세요!

1. 담보가액 = 은행 인정 집값 → KB시세 또는 감정가
2. KB시세 vs. 실거래가 = 대출 한도엔 KB시세 기준
3. LTV = 빌릴 수 있는 담보가액 비율, 정책별로 달라져요

 

이제 은행 가기 전, 대출 상담이 두렵지 않죠?

 

내 집 마련의 첫걸음, 용어만 확실히 이해해도 훨씬 똑똑하게 준비할 수 있어요.

 

대출 한도 계산, 직접 도전해 보세요!